DPE et obligations pour louer une maison

Le DPE, critère de décence énergétique d'une maison

Pour être proposée à la location, une maison doit être un logement décent. Depuis plusieurs années, ce critère intègre la performance énergétique mesurée par le DPE : au-delà d'un certain seuil de consommation, le bien est jugé trop énergivore pour être loué en l'état. La classe affichée par le diagnostic devient donc une condition juridique, pas une simple information.

Concrètement, un pavillon des années 1960 mal isolé ou une maison de bourg en pierre chauffée à l'ancienne peut basculer sous le coup de cette règle. Au même titre qu'un logement sans chauffage suffisant, une maison trop énergivore peut être considérée comme indécente, ce qui ouvre des droits au locataire. Avant toute mise en location, faites établir un DPE conforme à la méthode officielle pour connaître la classe réelle de votre maison.

Le calendrier d'interdiction de location, classe par classe

L'interdiction de louer ne s'applique pas d'un coup à toutes les passoires : elle progresse par palier, en visant des maisons de moins en moins énergivores. Pour une maison en monopropriété en France métropolitaine, retenez ces échéances (à vérifier sur service-public.fr, la règle pouvant évoluer par voie législative) :

• Classe G : interdite à la location depuis le 1er janvier 2025
• Classe F : interdiction prévue au 1er janvier 2028
• Classe E : interdiction prévue au 1er janvier 2034
• Une maison classée D ou mieux n'est pas visée par ce calendrier d'interdiction

Quels baux sont concernés par l'interdiction

L'interdiction ne met pas fin aux locations en cours du jour au lendemain, mais son périmètre est large. Elle vise les nouveaux baux signés après l'entrée en vigueur du seuil, mais aussi les renouvellements et les reconductions tacites. Autrement dit, un bail qui arrive à terme et se reconduit fait basculer la maison sous l'interdiction dès lors que sa classe est concernée.

Un propriétaire qui loue déjà une maison classée G doit donc anticiper : au moment du renouvellement, il ne pourra reconduire le bail qu'après avoir amélioré la performance du logement. Selon la situation, l'enjeu est de savoir si une maison classée G reste louable ou de planifier des travaux pour améliorer la classe au DPE.

Le gel des loyers des maisons classées F et G

Avant même l'interdiction de louer, une autre contrainte frappe les passoires thermiques. Depuis août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés en France métropolitaine (à vérifier sur service-public.fr). Le bailleur ne peut ni augmenter le loyer à la relocation, ni le réviser en cours de bail selon l'indice de référence, ni appliquer de hausse après travaux tant que la maison reste dans ces classes.

Pour une maison de location, une étiquette F ou G a donc un double effet : un loyer figé aujourd'hui et une interdiction de louer demain. Sortir la maison de la catégorie passoire grâce à l'isolation, au chauffage et à la ventilation redevient alors un calcul rentable. Le détail des seuils figure sur la page maison passoire thermique.

Anticiper avant de mettre une maison en location

La démarche est la même pour un plain-pied des années 1980 que pour une maison à étage en pierre. D'abord, connaître la classe réelle du bien avec un DPE à jour. Ensuite, comparer cette classe au calendrier selon la date de mise en location prévue. Enfin, si la maison est F ou G, chiffrer les travaux nécessaires pour repasser au-dessus du seuil.

Le DPE étant opposable depuis le 1er juillet 2021, sa classe engage juridiquement : un locataire peut s'en prévaloir en cas de litige. Mieux vaut donc un diagnostic fiable, réalisé par un diagnostiqueur certifié comme l'exige la loi. Pour estimer votre situation, comparez gratuitement et sans engagement des devis de diagnostiqueurs certifiés près de chez vous, puis situez votre bien avec nos exemples de classes selon le type de maison.